不動産投資とは？

不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産に投資することです。

具体的には、アパートやマンションなどを購入して家賃収入を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で利益（売却益）を得ることを言います。

不動産投資のメリットて何なの？

長期的に安定した収入が見込める家賃収入は、いわば『第２の年金』。購入時にローンを組んだ際でも、家賃収入がローン額を上回る場合もありますし、定年退職時までに完済するようにローンを組めば、以後家賃収入をそのまま生活資金に回せますので、ゆとりある老後の生活を迎えていただけます。

どんなリスクがあるの？不安

空室による収入減を始めとした様々なリスクがあります。

万が一、空室になってしまったり、入居者が家賃を滞納してしまったとしても家賃保証の安心システムをご提案できます。

実際の購入の流れは？

マンションオーナーになるまでのステップをわかりやすくご説明させていただきます。

まずはご相談ください。

特徴123

長期資産形成と保険のプロフェッショナルによるコンサルテーション

START はマンション経営を通して、お客様のライフプランを総合的にサポートさせていただくファイナンシャルコンサルタントとして、お客様と親密なパートナーシップを結びたいと考えております。当社は三井住友海上損保・生保代理店・オリックス生命代理店として、お客様に保険の面からもお手伝いをさせていただいております。

現在のご生活から老後のご生活、どちらも安心していただけるよう、担当者レベルで生命保険募集人資格を取得し、保険の面からもサポートができるようにしております。

立地条件やデザイン・品質にこだわった商品開発

当社は新築自社ブランドマンションを中心に企画・賃貸管理・リノベーションまでトータル管理しています。

どの物件も都心の人気沿線沿いにあり、利便性の高さやブランド力のある立地で多くのオーナー様に支持されています。

また、高級感あるデザインの他にテレビモニター付きオートロックシステムや24時間常時換気システムなど最新の設備を採用しており、防犯面・設備面において女性の一人暮らしの方からも支持は高く、年間の平均入居率は97％を誇っています。

所有していただくオーナー様、住んでいただく入居者様どちらのニーズにも応える物件になっています。

担当制による一生涯の徹底サポート

マンション経営は、マンションを持っただけでメリットが出る訳ではありません。

マンションを持ってからがスタートです。そのためには、日々変化する社会情勢やお客様を取り巻く環境の変化に対して、アフターフォローを行う事はとても重要なことです。

STARTでは、お客様のライフプランに対して迅速にご提案・ご相談をしていくためには普段からお客様のお近くにいる事が大切だと考えております。

普段からのご連絡やプライベートなお付き合いがあるからこそ、お客様一人一人に合わせたライフプランをご提案し続けられると考えているため、専任担当制を設け、お客様に安心して取り組んで頂き、気軽にご質問を頂ける環境づくりを心がけております。

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お金とは別の形で資産を形成する必要性

K様

不動産投資について、初めに話を聞いた際の感想をお聞かせ下さい。

お話を聞く前は、不安な事だらけでした。
ただ、丁寧にお話を進めてくれたので、少し話を聞いてみようと思いました。
紹介してもらった物件が良いと感じて気持ちが動き、メリットに目が向けれるようになりました。

これまで将来対策をどのように考えていましたか？

今までの将来対策といえば、貯金しか考えていませんでした。
今回、マンション経営のお話をおうかがいし、お金とは別の形で資産を持っていく必要性を感じました。
良い情報を仕入れる事が出来たので良かったです。

マンション経営を取り組もうと考えた決め手は何ですか？

条件の良い物件を紹介してもらえたのでやる気になりました。
また、分からないこと等、担当の方がしっかりと答えてくれた事によって不安も解消され、前向きに考える事が出来たのが決め手です。
最初はよくあるセールスと思いましたが、お話を聞いてみて、「こんなにも自分に対して考えてくれるんだ」「こんなに親身になって話してくれるんだ」と感じ、「きっと心強い味方になってくれる」「この方達であれば任せられる」と思いました。

初めての資産運用

Y様

当初、不動産投資についてどのようなイメージを持たれていましたか？

不動産投資といえば、リスクが高く、知識がないと難しいものだと考えていました。
ですから、40代くらいでしょうか？私よりずっと年上の方が取り組むもの、というイメージを持っていて、まさか自分の年齢でも取り組むことが出来るとは思ってもいませんでした。

取組もうと決断した要因は何だったのですか？

担当の方からいろんなお話（年金不安や将来対策等）をおうかがし、決して自分にとっても関係のない話ではないなと、感じました。
今の自分にとって、負担額も少額で、仕事にも全く支障なく取り組めるものと感じたので、取り組もうと決断しました。

実際にマンションオーナーになった現在の心境はいかがでしょうか？

特に何かが変わった訳ではないですが、老後に向けての安心感は増えましたね。
ニュースなどで年金不安のことが流れても、今までみたいに焦ることもなくなりました。

将来のために

T様

マンション経営を取り組む以前から、何か将来の対策は行っていましたか？

あまり将来のことを考えてませんでしたし、僕自身貯蓄が苦手で中々お金が貯まりませんでした。
ただ彼女ができたことがきっかけで将来のことを見据えて何か対策しないとだめだと考えていました。
それでも何があっているのか、何をするのがいいのか具体的には決めていませんでした。

では、なぜマンション経営を取り組もうと決められたんですか？

やはり自分自身が特に動くことなく取り組めるという点が決め手ですね。
貯めるとなると苦手なので。
初めは良いイメージを持っておらず、身構える部分もありましたが、時間を取って確認する場を作ってもらうことにより、しっかりとリスク対策ができていると感じ、そのイメージは良くなっていきました。

ラフィスタシリーズについてご感想をお聞かせ下さい。

初めて見たときは設備に驚きました。
外観・内装がきれいでとても気に入っています。
また、資産価値としても十分なクオリティーだと感じています。

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Q:マンション経営ってなんですか？

A:マンション経営を簡単に言うと、マンションを購入して、それを入居者に貸して家賃収入を得る事です。
ワンルームの一室から、大規模な一棟ビルまで賃借人の種類や規模はさまざまです。
投資商品の中ではローリスク・ロングリターンの部類に属します。

Q:家賃収入以外のメリットは？

A:家賃収入以外のメリットとしては、収益用不動産を所有することで、相続時の財産評価を下げることができます。個人差はございますが、当社のお客様のケースですと、時価の半分くらいの評価になります。
かつては、賃貸事業の赤字をその他の所得と合算して、所得税の節税を目的とする不動産投資がありましたが、あまり健全な運営状態と言えず、あくまでも右肩上がりの不動産マーケットを前提とした昔の話です。

Q:不動産投資とは？

A:不動産投資は賃貸事業によるインカム収入と投資終了時の売却によるキャピタル収入の２つのリターンがあります。この２つのリターンが得られなくなることが、不動産投資のリスクとなります。
インカム収入が得られなくなるケースでは、
①人災・自然災害による建物の消滅。
②テナントトラブルや犯罪事件による極端な入居率の低下。
③周辺エリアの環境変化や競合物件の出現。
④テナントの賃料不払いといった収入面と設備更新にともなう大規模修繕コストの発生。
⑤借入金の金利変動。
⑥税制改正による税負担増。
といった支出面が挙げられます。
また、キャピタル収入については、不動産マーケットによってキャピタルロスが生じる可能性があることと、そもそも他の金融商品と比較して流動性が低いことが挙げられます。

Q:利回りとはなんですか？

A:よく広告に掲載されている利回りは表面利回りと呼ばれているもので、物件価格に対する賃料収入の割合を示しており、あくまでも参考利回り程度のものです。
賃貸事業の実態を表す利回りを、ネット利回りといい物件価格に対して賃貸事業の収入からコストを差し引いた実収入の割合となります。したがって、ネット利回りは、表面利回りより低くなります。
おおまかにいえば、一棟マンションの表面利回りの８０％程度、一棟ビルで表面利回りの７０％程度がネット利回りとなります。

Q:購入時の必要経費は？

A:収益用に限らず、不動産を購入する場合には、登録免許税や不動産取得税の負担があります。新築であることや用途が住宅であることで、不動産取得税の軽減の特例を受けられる場合があります。また不動産売買契約書は、課税文書のため印紙税が課税されます。
不動産を仲介会社を介して購入する際には、不動産会社に対して、仲介手数料が生じます。
さらに不動産の建物部分の売買について、消費税が課税されます。（土地は非課税です。）その他、火災保険や借入を行う場合には融資関連の諸費用が必要となります。

Q:ちゃんと借り手がつくか心配です。

A:マンション経営の鍵を握る需要と供給の構造。東京、特に都心部を見た場合、需要が供給を上回っているのが現状です。
しかもこの状況は次にあげる理由から、今後も継続するものと考えられています。
●進む都心回帰。都心の人口は増え続けています。
●地価は 2 極化が鮮明。都心では路線価の 3 倍での取引さえ行われています。

Q:マンションに寿命は？

A:マンションの工法には、SRC 造と呼ばれる鉄骨鉄筋コンクリート工法、RC 造と呼ばれる鉄筋コンクリート工法、S 造と呼ばれる鉄筋工法の 3 種類があり、いずれも鉄とコンクリートの組み合わせです。
鉄は非常に強度と粘りがありますが、錆に弱いという欠点があり、この点を補う為に弱アルカリ性のコンクリートで外気を遮断します。
建造物の耐久性を失わせる原因は、コンクリート表面が雨・風・外気の排気ガス等により徐々に中性化していき、これが鉄筋あるいは鉄骨部に及ぶと錆びやすくなり、建物の強度を失うということになります。
通常、コンクリートが中性化する速度は、1cm 進むのに 30 年かかるといわれています。
コンクリートの厚さは 3cm 以上と建築基準法で規定されていますので、理論的には 90 年（3×30 年）は保つことになります。
尚、タイル貼り等のサイディングを使用したり、定期的に補修をしていけばさらに寿命は延びます。

Q:将来転売することは可能でしょうか？

A:ワンルームマンションの特徴として一戸建てファミリー向けマンションに比べ、投資的市場が整っていることがあげられます。
立地・管理体制など好条件を満たした物件であれば、仲介業務としてサポートさせていただきます。

Q:スタートさんがもし潰れてしまったら？

A:長引く不況下において、今や絶対に倒産しない安全な企業など存在しない時代になりました。マンション経営では、売主となった不動産会社が倒産するケースも、管理会社が倒産するケースも考えられます。
しかし売主がたとえ倒産しても、マンションの購入時に所有権は買主に移っているため、運用上は特に問題がありません。
また平成 21 年 10 月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」により、新築住宅の引き渡し後、もしも売主が倒産した場合でも瑕疵の補修費を請求できるようになったため、より安心してマンションを購入できるようになりました。
管理会社が倒産した場合は管理会社を移行する必要はありますが、手間なく切り替えることができ、大きな問題にはなりません。

Q:不動産で節税できますか？

A:マンションを購入した初年度は、購入にかかった諸費用と減価償却費を計上します。２年目以降は、そのうちの減価償却費等が毎年計上されることになります。
このため、マンション経営における年間収支は、多くの場合、あくまで税務計算上の数字では大きな赤字になります。
この赤字は給与所得と通算することができるので、不動産所得をマイナスして確定申告すれば、所得税･住民税を大幅に減らすことができます。
また、相続税対策についても、現金や証券などの金融資産は１００であれば１００と評価されますが、マンションの場合、評価額は６０％程度に圧縮され、相続税額が少なく算定されます。
さらに、その物件で賃貸経営を行っていれば、さまざまな控除が適用されて、さらに評価額が下がります。
管理会社が倒産した場合は管理会社を移行する必要はありますが、手間なく切り替えることができ、大きな問題にはなりません。